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西安引入太古里,“西三角”的另一场较量?

每日经济新闻 2019-11-06 22:58:54

西安曲江新区管委会主任姚立军日前在电视访谈中公开表示,“我们已经确认了,西安的太古里将在小雁塔片区诞生。”

每经记者 余蕊均    每经编辑 杨欢

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图片来源:摄图网

大西安人民最近有点小激动。

西安曲江新区管委会主任姚立军日前在电视访谈中公开表示,“我们已经确认了,西安的太古里将在小雁塔片区诞生。”

尽管没有透露更多细节,太古地产方面也还未就此事发声,但“确认”二字已然引发坊间热议,历史文化保护与现代商业开发怎样融合?西安的消费力能否支撑项目发展?对标超越成都太古里,能实现吗?

城叔咨询了几位研究消费的专家朋友,大家既表达了期待之意,也均表示这是一件“考手艺”的事,商业项目的成功需要诸多因素共同成就,“不是引入品牌名字这么简单。”

今年8月,西安曾发布一份雄心勃勃的计划——国际消费中心城市创建实施方案,意在通过发展零售、餐饮、旅游、文化等领域消费市场,把西安建设成为“西部地区引领潮流的消费中心”。

要知道,隔壁的成都一直是西部消费中心,商业氛围备受市场认可;不远处的重庆,不仅“人气”颇高,新开业的来福士广场也来势汹汹。并且,二者此前已明确表示要积极创建国际消费中心城市。

西安想要引领?一个太古里恐怕不够。

西安需要太古里

一周多来,除姚立军在电视节目中予以“确认”外,西安的太古里项目还未公布更多信息。

也因此,在众多“期待”中,有业内人士指出,此番官宣较为“罕见”,一般情况下,政府和企业基本上会同步发声。

或是迫不及待吧。

城叔检索了一下,网络上可以看到不少类似“西安版太古里,又一个打卡地”“真正的‘太古里’要来了”的说法,而事实上,前者是曲江创意谷,后者则是由远洋集团打造的漫古小镇,均不是太古地产的 “太古里”项目。

有评论认为,北京三里屯太古里和成都远洋太古里的成功,让“太古里”品牌价值倍增,低密度、开放式的商业开发备受追捧。

如今,真·太古里要来了,又会给西安带来什么?首先,对小雁塔片区的改造是一定的。

2017年初,小雁塔历史文化片区综合改造项目正式启动,项目总占地面积约1141亩,将建设包含小雁塔古建筑群、唐文化风貌展示区、生态遗址公园和商业服务设施的城市公共空间新格局,成为“老西安名片”和“新西安客厅”。

公开报道显示,早在去年6月,时任西安市委书记王永康率队赴港举行推介活动,彼时,西安方面曾与太古地产进行了深入座谈。今年年初,太古地产造访西安,表示将为小雁塔片区呈现一个“完美的方案”。

10月22日,履新不久的西安市委书记王浩会见太古地产行政总裁白德利,三天后,姚立军即公开“确认”西安太古里将诞生于小雁塔片区。

姚立军此前曾表示,小雁塔片区的规划主旨,就是要对标超越成都远洋太古里,打造西安重要的唐文化展示区和丝路文化交流中心。

目标很明确。用全球生活方式引领者《Monocle》的话说,成都太古里混合用途式的商业街,实现了传统与现代平衡,改变了传统春熙商圈的形态,是一个“足以让任何一个国际化都市眼红”的成功案例。

而在世邦魏理仕成都分公司总经理邓耀华看来,小雁塔不仅具有历史价值,随着城市的发展,该片区也逐渐成为西安的核心区域,地理位置不亚于成都太古里,“历史与时尚的结合,还可以形成新的打卡点,带动旅游消费。”

如何对标超越?

当然,完成对标超越,绝非易事。

正如四川省连锁商业协会会长冉立春所言,品牌在转移过程中容易出现“流失”的情况,西安项目要成功,需要付出更多。就像日本企业伊藤洋华堂,在成都和北京生存状况全然不同,一个20年经久不衰,一个却节节败退,实力演绎“橘生淮南则为橘,生于淮北则为枳”。

尽管暂不清楚太古地产将以何种方式推进“太古里”在西安落地,业内人士认为,不妨从其过往在内地的项目中,做一些大胆推测。

图据太古地产2019年中期报告

根据太古地产日前发布的2019中期报告,目前,其在内地已落成6个项目,一种是(接近)100%自持,如北京三里屯太古里,另一种则是50%合资,如成都远洋太古里。

前述业内人士在受访时表示,此前的合资项目让太古地产“尝到了甜头”,在西安或将延续这种方式,以更好地利用本地资源。

同时,考虑到西安SKP和高新中大国际两大高端百货与小雁塔的直线距离并不远,部分已进驻西安市场的一线大牌应该不会就近开店,“从业态上讲,应该更接近北京三里屯,不会走太高端的路线”。

对此,冉立春也提到,一线品牌在考虑是否进军一个新市场时,往往会考虑GDP实力等指标,在他看来,西安目前与成都仍有不小差距,品牌结构很难与之媲美。

一个不容忽视的问题是,在成都,太古里与成都国际金融中心(IFS)隔街相望,用冉立春的话说,二者“唇齿相依,相得益彰”,形成了1+1大于2的集聚效应。

而在西安小雁塔,究竟是太古里的独角戏,还是会有新人加入,尚不得而知。不过,西安此前已经表示,要提升商圈功能完善商圈体系。

根据去年7月发布的“商圈建设三年行动方案”,西安表示从2018年起,力争用3年时间,提升商圈功能完善商圈体系,打造1个国际消费中心、6个城市商业中心,建设28个区域商圈。

“高级玩家”进场

如果把成都看作“试金石”,进军西安,则可以视作太古地产对新一线城市继续看涨的表现。

城叔早前曾与成都远洋太古里的一位负责人聊过,选择成都作为“太古里”项目的第二站,主要有三方面的考虑:
在实施这个项目前,太古地产和远洋商业对成都商业地产市场进行过深入而全面的研究,并对成都的城市发展前景和投资潜力达成一致意见。

成都有悠久的历史,又是整个中国西部的经济和文化中心,积聚、吸纳整个西南地区消费能量。成都人开放包容、热爱生活、乐于享受,成都很多著名品牌销售额丝毫不逊色于北京、上海,商业潜力巨大。

对于股东双方而言,项目投资的标准最主要包括:优越的地理位置和长期发展的潜力,而成都远洋太古里完全符合这些标准,这也是我们一直在寻找的投资机遇。
不只是成都。近年来,随着“一带一路”建设的深入,西部城市一改昔日格局,表现出极高的成长性,受到越来越多商业项目的青睐,太古里、万象城、大悦城、SKP等“高级玩家”纷纷进场。

以西安为例,去年5月,北京华联旗下奢侈品百货、号称“全国最赚钱商场”的SKP(Shin Kong Place)正式开业,作为其走出北京的第一站,填补了西安在高端消费市场上的空白;同年12月,西安首座大悦城开业,为大雁塔片区注入了新的活力。

一年之内,“喜提”两大重量级商业体开业,而新老业态在竞争中优胜劣汰,这样的西安市场,用“焕然一新”来形容,也不为过。

有评论认为,很多人对西安的消费实力多有担心,其实不然,从数据上看,西安的消费力并不比成都和重庆弱——今年前三季度,西安城镇居民可支配收入只输成都2000多元,倒是重庆,还未跨过3万大关。

“西三角”城市前三季度经济数据

不久前,新加坡在华投资最大单体项目、总投资240亿元的重庆来福士正式亮灯,其购物中心开门迎客第一天,人头攒动。

世邦魏理仕的一份分析报告显示,山形地势造就重庆成为网红旅游城市,自去年起游客数量激增。同期,重庆新一代消费者对商业项目的定义再次刷新,并通过互联网等渠道,提前获知外来品牌并报以期盼,“因此,今非昔比的消费需求端推动重庆零售物业市场迈入新篇章。”

当然,市场千变万化,商业开发既无法照搬照抄,也不可能一蹴而就。成都太古里筹划六年,才有今日之所见。商业赛道的较量,没点真功夫,很难笑到最后。

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